פסק-דין בתיק תא"ק 9447-02

א.רקע ומוסכמות

1.      בפני תובענה מאוחדת- המאגדת ארבע תביעות ולפיה עתרה התובעת לסילוק ידו של הנתבע, מחנות ששכר על פי חוזה בכתב שנחתם בין הנתבע לבין חברת "נ.י. אשקלון", בטענה כי התובעת הנה בעלת הזכויות הקניניות בחנות, מכח הסכמי רכישה, קומבנציה וחלוקה, שראשיתם בחוזה פתוח שנחתם בין התובעת לעירית אשקלון, לפיו הקנתה ערית אשקלון לתובעת זכויות במתחם בו מצוי המושכר.

בנוסף, עתרה התובעת, לחייב את הנתבע, לשלם לה דמי שכירות/שימוש בחנות, בסכום כולל של 140,588 ש"ח, נכון ליום הגשת התובענה, במתכונתה המאוחדת והמתוקנת - 12/3/06  ובצירוף להצמדה וריבית פיגורים, בטענה כי היא זו הרשאית לגבות מן הנתבע את דמי השכירות, נוכח זכויותיה כדין בחנות שהנתבע שכר, אך ממשיך לשבת בה שלא כדין.

התובענה המאוחדת והמתוקנת מתיחסת לחנות מס' 5 שבמתחם ולתקופה שמתאריך 1/12/2001  ועד לתאריך 12/2/06, זאת בהתאם להסכמה דיונית מיום

2.      להלן עקרי העובדות, הצריכות לעניין ושאינן שנויות במחלוקת של ממש:

- במקרקעין נשוא התובענה נבנה מתחם תיירותי המכונה "שירת הים" בעיר אשקלון הכולל מרכז מסחרי, מלון דירות אולם ארועים ועוד.

-בתאריך 1/11/2000 נחתם בין הנתבע לבין חברת "נגה אלקטרוטכניקה בע"מ", הסכם שכירות לפיו שכר הנתבע מאת חברת נגה את חנויות מספר 4 ו-5 לתקופה שמיום 1/12/00 ועד יום 1/12/05 (נספח א' לתצהיר התובע).

- מאחר שפעילותה של חברת נגה או חלק ממנה, בבניית הפרויקט, הועברה לחברת "נ.י. אשקלון בע"מ" (לטענת הנתבע משום שחב' נגה נקלעה לקשיים), נחתם בין חברת "נ.י אשקלון בע"מ" לבין הנתבע, עוד בתאריך 7/12/00 הסכם שכירות חליפי, בנוגע לחנויות מס' 4 ו-5 (נספח ב1 ו-ב2 לתצהיר הנתבע, להלן: "הסכם השכירות"), לתקופת שכירות ראשונה מיום 1/12/00 ועד ליום 30/11/05 ולתקופת שכירות נוספת מיום 1/12/05 ועד ליום 30/11/2010.

הנתבע טען כי על פי הסכם השכירות האחרון, הוענקה לו זכות אופציה לרכישת החנות בתום תקופת השכירות (עמ' 25 להסכם, ס' 5).

-הנתבע הפעיל בחנות מס' 5 ומחנות צמודה מ' 4, משנת 2001, במועדים הרלונטיים, עסק - פאב , מסעדה או בדומה, בשם "קפה ביצ'טיים".

- מנהל התובעת, עו"ד רבינוביץ ירון, עת ביקר במתחם שניבנה סמוך למועד חתימת ההסכם בין הנתבע וחברת "נ.י. אשקלון", הבחין - לטענתו, בנתבע משפץ את חנות מס' 5 והודיע לו כי החנות שייכת לתובעת ודרש לעגן מפורשות את חלוקת השטחים בפרויקט.

- בתאריך 19/1/2001 (לאחר שהנתבע חתם על הסכם שכירות עם חברת "נ.י. אשקלון"), נחתם בין התובעת לחברת "נ.י. אשקלון" וחברת "מבנה רב דירות (1990) בע"מ" (להלן: "מרב"ד") הסכם חלוקה, בו נקבע, בין היתר, כי לתובעת תוקצה חנות מספר 5. כמו כן ניתנה רשות לחברת "נ.י. אשקלון" להשכיר את חנות מספר 5 ובלבד שדמי השכירות יועברו במישרין לתובעת ושהדבר ייקבע במפורש בהסכם השכירות.

- התובעת, היתה נכונה להחיל על עצמה את הסכם השכירות כככל אולם ללא סעיף ה"אופציה" וסעיפים שלא הסכימה על תוכנם מפורשות, אלא שהנתבע דרש לחתום על הסכם זהה להסכם שנחתם בינו לבין חברת "נ.י אשקלון", לרבות לעניין זכות האופציה שניתנה לו לטענתו, לרכישת הנכס, בתום תקופת השכירות.

- נוכח מחלוקת זו, לא נחתם לבסוף הסכם שכירות בין התובעת לבין הנתבע, שהמשיך   להחזיק במושכר, לטענתו מכח זכויותיו ע"פ הסכם השכירות שנחתם בינו לבין חברת נ.י אשקלון.

ב. טענות הצדדים

3.      הצדדים טענו זה כנגד רעהו שלל טענות. התובעת טענה, בין היתר, כי הנתבע החיל על עצמו בהתנהגותו, ככלל, את תנאי הסכם השכירות שנחתם בינו לבין "חברת נ.י אשקלון", על יחסיו עם התובעת, מעצם היות התובעת (ולא חברת נ.י אשקלון) בעלת הזכויות בחנות מס' 5 והחזקתו של המושכר מאידך. לטענת התובעת, בהתאם לשורת הסכמים שהציגה בפני בית המשפט, הוכח כי הנה הבעלים החוקיים של חנות מס' 5 כך שההסכם בו אוחז הנתבע ושהתובעת אינה צד לו, המקנה לו לכאורה את זכות השכירות, נחתם מאחורי גבה של התובעת, ללא ידיעתה והסכמתה ולכן אינה מכירה בחלק מסעיפיו - בעיקר זה המתיחס לזכות האופציה שכביכול הוקנתה לנתבע.

עוד  נטען כי הנתבע השתמש בשטח השייך לתובעת, לצורך בניית מחסן מבלי שקיבל אישור לכך ובנוסף סירב ועומד בסרובו לחתום על הסכם שכירות עם התובעת.

נטען, בין היתר, כי התובעת היא זו הרשאית לגבות את דמי השכירות המשולמים מן הנתבע כשוכר ומשתמש בפועל ומשלא שילם דמי שכירות בזמן על פי תנאי ההסכם יש לראות בו כמי שהפר את ההסכם הפרות יסודיות. עוד נטען להפרה של הסכמות דיוניות ואחרות בנוגע לתשלומי השכירות ועוד.

4.      הנתבע מצידו טען, בין היתר, להעדר יריבות בין הצדדים להליך שכן התובעת לא הוכיחה את זכויותיה במקרקעין נשוא התובענה ככלל ובחנות מס' 5 בפרט ולכן אינה זכאית לסעדים הנטענים על ידה.